最近的证券交易委员会（SEC）诉讼案涉及内华达州的一家开发商和一个EB-5区域中心，这提醒了人们EB-5尽职调查的重要性。

这起案件说明了如果处理不当，EB-5资金可能会发生什么情况。

诉讼指控开发商和公司将EB-5投资者的资金用于其他无关项目的房地产债务抵押，而不是用于原本的兴建养老院项目。

根据证券交易委员会（SEC）的投诉，从2017年3月至2021年2月的四年间，据称洛杉矶房地产开发商JL房地产开发公司和EB-5项目提供和开发实体内华达医疗护理贷方有限责任公司（贷方）和内华达医疗护理开发有限责任公司使用了约1000万美元的EB-5投资者资金，用于一个不相关的房地产企业。

SEC的投诉突出了一个重要问题：EB-5项目的投资文件中包含了什么？

“内华达项目的投资文件没有向投资者披露投资者的资金可能被JL房地产开发公司使用。也没有披露投资者的资金将被用作或已作为不相关房地产债务的抵押品而面临风险。尽管这些资金据称被用作抵押，但它们无法用于其承诺的用途 - 在拉斯维加斯建造三家医疗护理设施，”SEC在一份关于诉讼的新闻稿中表示。

截至目前，内华达项目尚未按最初设计完成，28名承诺提供资金的EB-5投资者中，没有一人从他们的投资中获得了EB-5签证。

由于这起案件发生在2022年改革和诚信法案（RIA）实施之前，但在2024年曝光，EB-5行业担心仅依靠投资文件的尽职调查可能不足以发现类似情况。在这种情况下，SEC的调查引发了投诉。

Robert V. Cornish律师事务所的创始人和经理，EB-5律师Robert Cornish解释说，追踪这类欺诈案件具有挑战性，但仍然可以通过公共记录和跟踪记录获取信息。

“像这样的欺诈行为很难追踪，因为行为不端者必然会通过保持不透明来掩盖他们的行踪。然而，EB-5区域中心的主要人员可能涉及抵押、贷款和财产处置等公共记录。在这方面，获取开发商和其他人参与的其他公司和实体的信息，以及不断监视它们，以及新成立的实体，通常是很有用的。”

如何预防EB-5项目欺诈？

EB-5律师Dennis Tristani是TristaniLaw, LLC的管理律师，他解释说，EB-5投资者可以通过彻底调查开发商和区域中心的业绩记录来预防潜在的欺诈行为，而不仅仅是项目文件。

“对于考虑区域中心项目的投资者来说，与业绩良好、投资方式保守、并且具有I-829批准/向投资者偿还历史的项目和区域中心合作是一个不错的起点。”

研究项目的业绩记录、建设阶段和对EB-5资本的依赖程度对于EB5投资人都非常重要。这有助于确保他们的EB-5资本安全。

在最近由EB-5 Investors Magazine赞助的网络研讨会上，EB-5专业人员解释说，完全或主要依赖EB-5资金的项目具有风险。因为这表明开发商和赞助商没有为项目投入足够的自有资金。

“仔细审查所有的招募文件，并密切关注资金使用部分，确保其与项目的商业计划一致，” Tristani补充道。

对于把透明度和与投资者进行定期沟通放在首位的项目和区域中心是值得推荐的。“他们会就项目进展、财务表现以及任何重大发展提供更新。通过进行实地考察和获取第三方评估，也可以帮助验证项目开发商或区域中心提供的信息，” 他总结道。

对于移民律师Carolyn Lee来说，自2022年起，改革和诚信法案（RIA）有助于防止类似情况在即将到来的项目中发生。“RIA是EB-5项目历史上第一次致力于保护投资者免受欺诈和不当行为的法案。它表示：‘如果您做的一切都是正确的，但相信了那些被终止或被禁止的项目参与者，国会将采取措施保护您的移民，并为您提供纠正错误的途径。’这是令人惊讶的。此外，美国移民局（USCIS）表示将尊重RIA添加的法案203(b)(5)(M)款所规定的这一新条款的精神。”

作为与Invest in the USA（IIUSA）组织和国会工作人员合作的作者之一，Lee补充道：“我很自豪能在其中发挥作用，将这些保护措施纳入书中。对于幕后应归功于RIA的赞助者，特别是参议员[Chuck] Grassley和 [Patrick] Leahy，特别是在这一时刻，参议员Leahy。”