EB-5投资者最关心的问题是能否获得绿卡。但与此同时，他们也希望收回自己的投资资金，能获得投资回报更是锦上添花。更重要的是，移民和资金安全这两个因素往往并驾齐驱。在商业上取得成功的项目通常也更有可能为投资者创造获得绿卡所需的就业机会。

在本文中，我们将探讨投资者在进行尽职调查时需要考虑的四个主要因素，以保障EB-5资金安全。首先，我们将着眼于资金安全最重要的一个因素：借款人质量；接下来，我们将介绍融资成本如何反映项目的风险水平；然后，我们将讨论独立性对于避免不必要的利益冲突的重要性；最后，我们将了解盈利能力如何反映项目的财务状况。

借款人质量

大多数EB-5项目为债权结构。这意味着EB-5投资者的资金将由投资基金方贷款给借款人，即项目开发公司。问题的关键在于借款人是否能够在到期时偿还这笔贷款。

要评估借款人的质量，首先要了解借款人的过往记录。借款人成功完成了多少个项目？在完成EB-5项目方面有多少经验？公司总共借了多少钱？是否有按时借款和还款的历史记录？是否曾经拖欠过贷款？借款人是否有贷款担保，使用了哪些资产进行担保？

寻找具有良好记录的借款人至关重要。

项目开发经验

能最快衡量借款人质量的一个方法就是查看其过往经验。借款人已完成了多少个类似的项目？虽然过去的成功并不意味着未来也能取得成功，但良好的记录能反映出公司有较好的项目规划和执行能力。

您应该查看开发商的过往业绩记录，以确保它有成功完成类似项目的经验。如果公司刚成立不久，请查看其高管团队的过往业绩记录。借款人成功完成类似项目越多，资金安全性就越高。

过往借款和还款记录

评估借款人质量的另一种方法是查看公司借入和偿还的金额。公司贷款偿还情况的历史记录可以反映出其未来偿还投资的可能性。

例如，如果一家公司没有任何贷款和还款记录，那么投资这家公司的风险就更高，因为它没有过往业绩供投资人参考。换句话说，您没有证据表明它能按时偿还贷款。另一方面，如果一家公司进行过数十亿美元的融资并按时偿还了每一分钱，那么您就有更多的证据表明公司能够按时偿还债务。投资这样的公司通常风险较低。

您应该特别注意公司以前是否出现过破产、丧失抵押品赎回权或其他类似问题。请务必调查公司和其高管团队的背景。

贷款担保资产的价值和多样性

对于EB-5债权产品而言，贷款担保越强，借款人的质量就越高。低质量的借款人只会提供最低限度的贷款担保。一些区域中心和EB-5项目可能会声称EB-5贷款不能提供担保，但事实并非如此。EB-5计划允许投资有担保的贷款，而且最好的EB-5贷款都是有担保的。

但并非所有具有担保的EB-5贷款都是平等的。

有些项目可能会质押项目公司的股权。虽然股权质押总比没有好，但它只能为EB-5投资者提供有限的保护。其他项目可能以正在开发的房产作为贷款抵押。抵押贷款降低了EB-5投资者的风险，因为贷款人可以在贷款违约的情况下占有房产。

但是，最好的项目是拥有由资金实力雄厚且资产多元化的担保人提供的贷款还款担保的项目。资金实力雄厚是指担保人的净权益足以支付贷款全额；具有多元化资产是指担保人将一种以上类型的资产用作贷款抵押品。归根结底，净股本越多、资产多样性越高，担保质量就越好。

特定项目的过往记录

借款人的质量也取决于许多项目细节。

该项目的资金来源是什么？如果项目不是由银行或机构型投资者提供融资，就可能反映出项目信誉不足，风险更高。

所有融资都到位了吗？如果没有，您就需要考虑开发商无法获得足够的资金来完成项目的风险。

借款人是否在项目中拥有自己的股权？如果没有，那么所有的风险都将由投资者承担。相反，当开发商在项目中拥有自己的股权时，它就有更强的意愿促使项目成功。

该项目所处的市场是在增长期还是在衰退期？如果市场下行，那么项目失败的风险就更高。该项目也许可以成功完工，但如果无法销售出去，就可能亏损。

施工是否已经开始？如果项目已经在建设中，资金就会流入项目。仍然停留在规划阶段的项目风险较高，因为它可能永远无法获得充分的资金。如果项目只有EB-5资金，而该项目最终没有完成的话，那么这笔钱可能就会损失。

开发商和项目的信息透明度

透明度是借款人质量的一个关键因素。除非借款人向您提供所需的所有信息，否则您是无法评估借款人质量如何的。

高质量的借款人不会有所隐瞒，而是会愿意向您提供做出明智决定所需的所有信息。隐瞒信息的唯一原因是想要隐藏某些问题。

融资成本

虽然借款人的质量能从开发商过往记录中略窥一二，但融资成本才是项目本身风险程度的关键指标。开发商会花费大量时间和精力，从银行和投资者那里获得尽可能低成本的融资。

利率

银行和机构型投资者会根据他们认为的风险水平来确定利率。风险越高，他们希望获得的回报就越多。通过比较多个项目的融资成本，投资者就能了解每个项目与其他项目相比的风险程度。例如，如果一个项目的优先贷款利率为15%，而另一个项目的优先贷款利率为8%，则利率较高的项目的风险可能更高。

资金在资金架构中的位置

由于融资成本与风险挂钩，资金在资金架构中的地位将影响其融资成本。高级贷款处于第一位，这意味着它将首先偿还，因此风险最低。这种融资的利率将低于其他形式的融资。

当一个项目无法通过开发商权益和高级贷款获得所有融资时，它将通过夹层贷款寻求额外融资。此类贷款可能来自银行或其他类型的贷款机构。夹层债务的融资成本较高，因为它的还款优先级低于高级贷款，也就意味着风险更大。如果项目出现问题，高级贷款将首先偿还，而夹层贷款可能无法偿还或无法全额偿还。

通过查看项目资金架构，投资者可以快速了解EB-5融资的资本位置以及资金相对于高级贷款和任何夹层债务的风险大小。如果EB-5资金是用于取代高级债务的，那么风险就低于由EB-5资金取代夹层债务的风险。

融资透明度

在投资之前，项目方应向EB-5投资者透明地披露资金架构完整信息。投资者应该仔细检查资金架构，以了解EB-5投资所承担的风险水平。

您还应该在资金架构中寻找潜在的问题。例如，一些开发商会夸大土地价值，使他们看上去似乎投入了很多股权。有时，项目方宣传EB-5贷款将作为高级债务，但实际上，EB-5贷款开始是作为夹层债务提供的，只有在达到特定的、有时极不可能实现的里程碑时才成为高级债务。此外，EB-5贷款也可能在最开始是高级融资，但如果在一定时期内没有足够的EB-5贷款收益来满足项目的持续资金需求的话，就会从属于新的高级贷款或其他融资。

您需要仔细审查项目的财务和法律文件，确保开发商和区域中心对融资情况保持透明。询问切中要害的问题，如开发商权益是现金还是土地价值。还要询问EB-5资金在资金架构中的位置，以及该位置是否会发生变化。此外，请务必以书面形式获得对这些问题的回复。

如果没有财务方面的背景，您可能会对比较利率、了解EB-5融资的位置，以及识别项目方可能掩盖或粉饰了哪些信息感到无从下手。在投资之前，投资者应该花时间进行研究，提出问题并真正了解项目的融资情况，您还应该让自己的移民律师参与到项目选择的工作中来；虽然移民律师不能提供投资建议，但他们可以就EB-5项目的移民相关方面及其对成功获得绿卡的影响提出建议。

独立性

根据2022年《EB-5改革与诚信法案》规定，所有利益冲突都需要披露。因此，EB-5项目应披露区域中心、EB-5基金和开发商之间的所有利益冲突。虽然法律允许存在这些冲突，但即使这些冲突得到了适当的披露，也不意味着您应该全盘接受它们。如果区域中心、作为贷款人的EB-5基金、借款人和开发公司是同一群人，那么就会产生利益冲突，如果项目出现问题，将会给EB-5投资者带来巨大风险。

区域中心、EB-5基金和开发商之间的利益冲突

在EB-5区域中心投资中，需要考虑的两个关键实体是新商业企业（NCE）和工作岗位创造实体（JCE）。NCE通常是由接收EB-5投资者资金的区域中心控制的合伙企业。然后，NCE直接或通过单独的借款人实体将EB-5资本投资到JCE中。JCE由开发商控制。

因此，区域中心代表EB-5投资者做出决策，它做出的决策应该反映EB-5投资者的利益。另一方面，开发商根据自己的经济利益做出决策。这些利益通常保持一致，因为各方都希望项目取得成功。但如果项目遇到问题或失败了，EB-5投资者的利益将与开发商的利益相冲突。

一些EB-5项目是垂直整合的，这意味着区域中心和开发商由同一群人控制。如果此类项目遇到了问题，区域中心和开发商可能会出于自己的利益行事，而这可能以EB-5投资者为代价。例如，这样的区域中心不太可能起诉开发商以收回EB-5投资者的资本，因为两家公司是同一群人。因此，垂直整合的EB-5项目对EB-5投资者而言具有风险。

另一方面，一个独立的区域中心将致力于保护EB-5投资者的利益。如果项目遇到问题，区域中心和EB-5投资者的利益将与开发商的利益分开。区域中心的财务成功与EB-5投资者的成功息息相关，因此区域中心拥有代表EB-5投资者行事的既得利益。

与移民律师的利益冲突

构建EB-5投资结构非常复杂。通常，区域中心会聘请EB-5移民律师，以确保项目符合EB-5计划规则。如果该项目的EB-5投资者聘请了同样的律师，就将产生利益冲突。如果区域中心的利益与投资者的利益不同，律师将被迫在它们之间做出选择。

您应避免聘请任何同时代表作为EB-5投资者的您、以及您所投资项目的区域中心发起方的律师。投资者需要一名独立的律师来保护自身权益，而不是区域中心的权益。

律师必须披露任何潜在的利益冲突。即便如此，在聘请律师之前，您都应该以书面形式询问他们是否曾经或正在与区域中心合作。这是一个简单的问题，如果回答是肯定的，那么请另找一位律师。

项目盈利能力

借款人的质量与开发商的业绩记录有关，融资成本与项目的评估风险有关，而项目的盈利能力则与其当前和未来收入有关。道理很简单：如果项目赚钱，您就更可能得到回报；如果项目不赚钱，你就可能会亏本。

当前和未来盈利能力

对于房地产项目而言，盈利能力相当明了。要计算利润，只需要将销售价格减去土地成本和建设成本。

最好的EB-5项目是已经盈利的项目。如果一个项目已经开始赚钱了，那么开发商偿还EB-5贷款的可能性就要高得多。对于盈利项目而言，关键的考虑因素是项目是否会持续盈利。

如果一个项目处于开发的早期阶段，那么它就可能还没有开始盈利。像这样的项目的关键考虑因素是它是否有可能盈利以及需要多长时间才能盈利。您需要寻找项目在未来可能盈利的明确信息。项目是否已经有销售并收取了不可退还的购房押金？该地区对此类项目是否有明确的需求？您应该查阅项目提供的所有市场可行性文件，然后自己对当地市场进行研究以验证这些信息。

还款能力取决于利润水平

EB-5项目的还款期限非常重要。投资者应该考虑项目方承诺的贷款期限和回报率。然而，关键不在于项目承诺了什么，而是评估他们实际上可以交付什么。

如果一个项目承诺在四年内偿还贷款，您需要研究的是项目遵守这一承诺的可能性有多大。如果项目在经济上不成功且没有盈利，那么您就不太可能在承诺的时间内得到偿还，更不用说获得任何投资回报了。