关于美国买房，房贷再融资你需要知道的事
自从3月联储会宣布不加息后，抵押贷款利率就一降再降，上周30年期固定贷款利率已经到了三年来的最低点。这样一来，可能靠再融资（refinancing）省钱的人数也大大增加了。事实上，根据地产信息分析公司Black Knight的数据，大约820万人可以利用再融资把每月还款减少至少75个基点，平均每月少付266元。
美国美景
一般来说，再融资是买房后几年才会考虑的事情，但Black Knight分析称，在目前的房贷利率下，去年才贷款买房的人里也有35%可以受益于再融资。因此，即使你是去年才贷款买的房，也可以评估一下自己是否有这个需要。
每月能少还房贷，这当然是很有吸引力的一件事。那么，究竟什么是再融资，怎样判断自己是否适合再融资呢？今天我们就来聊一聊。
什么是再融资？
简单来说，再融资就是终止现有的住房贷款，申请利率更低、月付更少的新贷款。
再融资有什么好处？
• 节省利息、减少月付：有一种说法是，如果你能通过再融资把房贷利率降低至少2%，那就值得这么做。但实际上不少专家都说，哪怕利率能减少1%，也是值得的。例如，许多人的信用分数会慢慢变高，有条件申请利率更低的贷款，这时候他们就会考虑再融资。
• 缩短贷款期限：例如把30年期固定贷款利率，转为15年期。
• 更改贷款类型：如果本来申请的是浮动利率贷款，可以通过再融资换成固定利率贷款，反之亦然。选择固定利率可以避免利率突然变高的情况。
• 获得资金：随着房价前几年疯涨，现在的房主普遍拥有较高的可动用净值（tappable equity），这样的房屋增值空间给了房主更多灵活用钱的机会。如果出于某些原因需要用钱，例如孩子上学、医疗开支等，可以选择抵押部分净值，重贷套现以获得资金。
• 合并债务：如果你有多笔贷款，把它们合并称一笔贷款，可以减少利率。
再融资有什么风险？
• “惩罚性”手续费：大多数贷款条约里都有相关条款，写明如果你未来再融资，贷款方有权收你一大笔手续费，像房贷这类大额贷款，最后费用可能高达数千元。
• 交易成本：新贷款的申请费、产权保险和检索费、新贷方的律师费和手续费处理费等等，也都要算在再融资的成本里。
• 损害信用：再融资等于又一次贷款，有可能会让你的信用分数降低。
什么时候可以再融资？
大多数银行或贷款方要求借贷至少12个月后才能再融资，不过各家要求和限制也可能有差别。
至于再融资的次数限制，只要你自己觉得有好处，可以无数次地进行再融资。不过如果你的目的是为了套现，那可能需要等6个月才能进行下一次再融资。
再融资有哪些选择？
再融资可以选择换一家银行，也可以选择要求原来的银行提供更低的利率。如果你选择后者，很多银行为了留住客户，会免收产权检索费、房产估值费等费用，为你省下一笔支出，或是向你提供更具吸引了的低利率。
再融资需要考虑哪些因素？
• 成本：也就是前文中提到的各种费用，因此再融资前一定要货比三家，选择最合适的贷款方和贷款种类。网络上的一些再融资计算器可以帮你选择最适合的贷款。
此外还要小心那些声称“免结算成本（closing cost）”的银行，因为这可能意味着它们的贷款利率更高。
• 你会在这个家里住多久：再融资是否值得，要看等新贷款还完以后，你每个月究竟省了多少钱。
举个例子，你借了一笔20万元的30年期贷款，固定利率为6.5%，每月还款1257元。而现在固定利率降到了5.5%，如果你申请再融资，每月还款就可能降低127元，到1130元。
假设银行最后给出的结算成本为2300元，你可以用这个数目除以再融资后一年省下的总额，2300 / (127 x 12) ≈ 1.5，也就是说，1.5年是你回本的转折点，那么如果你打算在这个家里住至少2年，那再融资就是划算的。
• 你已经还了多久的贷：你已经还了多少利息、如果继续现在的贷款计划还要还多少、以及如果再融资需要还多少，比较这两个数字是否值得你再融资。
• 信用分数：你的信用分数越高，再融资可能获得的贷款利率就越低。
• 房产现在的价值：查看你家附近差不多的房子最近成交价是多少，网络上的一些房屋估值工具也可以帮你在银行估值前对房屋价值先有个了解。
• 什么时候锁定利率：再融资时，你需要决定什么时候锁定新贷款的利率，这个利率在指定期间内是不能变动的，这个时间可能是30天、60天或者更长。
• 私人贷款保险（PMI）：如果你的贷款价值比（Loan to Value ratio，即贷款占房屋价值的比例）低于80%，就一般不会被银行要求持有PMI。因此，如果你现在有PMI，房子产权大于20%，现在的贷款方又不允许你取消PMI，那你就应该考虑再融资。
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