摘要  

●去年全美45个最大市场中有39个降价率增长，其中以西雅图（Seattle)，圣何塞(San Jose)，圣地亚哥(San Diego)增幅最大。

● 美国中位数价格下跌1.3％，是自2015年8月以来的第二大月度跌幅，全国45个最大市场中有34个与去年8月相比价格增长放缓。

● 8月最后一周是四年来首次全国库存同比增长，而45个最大市场的房屋上市总量同比增长2.4％。

国外风景

根据美国房地产协会（realtor）最新的库存数据显示，8月份全国房价降幅达到19.1％，高于去年的17.6％，暗示更多的房屋卖家开始对买家疲劳做出反应并调整预期。在高端价位房屋市场中，降价比例的上升更为明显，45个最大市场中有39个市场的降价幅度比去年有所增加。

此外，在现有库存增长的市场中，降价的增加明显更加普遍。价格下降幅度最大的前10大市场库存平均同比增长19％。相比之下，降价幅度最小的前10大市场库存平均同比下降5％。

45个市场的中位数降价份额为22％，高于去年8月的20％。此外，与去年8月相比，另有7个市场现在有20％以上的市场降价。从历史上看，随着夏季采购季节逐渐减少以及更多未售出的库存得到价格调整，7月至10月期间降价的份额趋于高峰。考虑到超过40％的降价倾向于在这四个月内发生，因此我们预计在大多数市场中，增加量和降价份额的模式将持续下降。

在高端价位房市中，降价的增加也更为明显。价格下降幅度在350,000-750,000美元的范围内，另外17,000个上市的房价与去年相比价格下降了25％，去年为23％。

本月，美国的中位数要价同比增长7％，从去年8月的10％减速。在最大的市场中，价格上涨的减速更为明显。 45个最大市场的中位数价格平均年增长率为6％，低于去年同期的8％。与去年相比，45个市场中有34个市场的价格增长放缓，45个市场中只有5个市场的价格比去年8月的16个市场增长了两位数。如果这种模式继续下去，我们预期更多的市场会在秋季看到价格的温和增长。

降价的增加与库存恢复的持续转变是一致的。正如2018年房地产预测中所预测的那样，全国库存下降速度放缓，市场上销售清单仅比2017年8月减少2％。库存比7月增加2％，与典型的季节性增长最值得注意的是，8月的最后一周是四年来库存量首次同比增长。8月份约488,000个房屋进入市场。然而，这种趋势需要持续至少24个月才能真正地将市场平衡倾向于买家。

自2013年美国房地产协会（realtor）开始追踪以来，全美45个最大市场的活跃上市总量同比增长2.4％，这是自售房屋的首次年度增长。具体来说，这45个市场中有17个应该看到去年这个时候比较活跃的房源。圣何塞(San Jose)，西雅图(Seattle)和圣地亚哥(San Diego)是去年库存增幅最大的三个市场，均增长了28％或更多。包括旧金山(San Francisco)，达拉斯(Dallas)，波士顿(Boston)，洛杉矶( Los Angeles)和纽约(New York)在内的其他主要市场的库存也比去年增加。在其他主要市场，包括迈阿密( Miami)和芝加哥(Chicago)，库存几乎持平。相比之下，费城(Philadelphia)，密尔沃基(Milwaukee)和印第安纳波利斯(Indianapolis)是去年销量下降幅度最大的前三大市场，均下降了11％或更多，且均低于全国中位数。