美国十个最受欢迎的房地产市场依次为：（1. 加州旧金山 2. 加州圣何塞 3. 加州奥克兰 4. 加州圣迭戈 5. 加州奥兰治县 6. 华盛顿州西雅图 7. 加州萨克拉门托 8. 加州洛杉矶 9. 加州文图拉 10. 犹他州盐湖城）

加州的房产趋势，也会随着美国总趋势的带动，一路稳上。那么美国房产市场的总趋势是什么呢？

美国房产市场2017年趋势

市场持续复苏，房价持续上涨  

在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。

美国房价预测2016-2021（来源：Zillow，制图：Pulsenomics）

上图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，针对2016-2021年的美国房价做出的预测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%；绿色虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨30.8%；两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。

即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点。CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平，蓝线为历年名义价格，红线为经过2016年通胀水平调整后的房价，可知2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。

美国现房销售中位价（来源：NAR、美国劳工部，制图：WSJ）

获得房屋抵押贷款更容易  

2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。

美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。

当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。

抵押贷款利率将略有提高，月供变多  

包括NAR, Zillow,MBA等多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高于过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产，月供可能增加100多美元。

不过，房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一，经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比，美国工作岗位增加700万个，工资增长显示出加速迹象；第二，抵押贷款数额扩大，更易获得房贷。因此，房贷利率小幅上行，难以浇灭买房需求。

房屋交易活跃，流动性增强  

据Redfin统计，2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天，这是自2009年以来的最佳纪录，并认为2017年将打破这一纪录。

下图的红线，表示从开始搜索至交易完成，整个购房过程平均83天，比去年同期减少了7天；蓝线表示在市场上待售的日期，为52天。两条曲线都呈下降趋势，说明房屋的流动性也在增加，且2017年将更好。

Redfin顾客成交总时间及房屋市场待售时间（来源：Redfin）

除了市场景气之外，行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣，使交易更快捷。

住房供应增加，库存扔紧张  

近年来，美国房屋开工数量持续增加，一是应对居住需求，二是美国房屋建筑协会（NAHB）的建筑商感知指数显示，建筑商的信心已恢复到11年前的高点，全美开建的新房也逐年增多。

下图柱状线，是建筑商感知指数，一般高于50为正面，而目前已达到71，是2005年来的新高。红线表示美国开工房屋数量，NAHB统计2016年12月全美在建房屋为130万套。

建筑商感知指数和房屋开工数（来源:NAHB，美国商务部）

下图是多家机构预测的2017年美国开工房屋数量，范围在120-150万套之间。

各机构对2017-2024年美国房屋开工数的预测（来源：Forisk）

NAR表示，虽然在建房屋数量增加了，但开工数仍只有正常速度的60%，房屋库存在2017年依旧紧张。2016年9月底的房屋库存总量增加了1.5%，有204万套现房待售，但仍比去年同期水平低7%。

NAR认为2017年新房销售将上涨10%。2016年542万套的销售成绩，是近10年的新高。而二手房销售将上升2%，从536万套升至546万套，这将是2006年以来的最好销量（647万），在2018年将上涨4%，达到569万套。

即便房屋开工数将持续增加，但销售依然旺盛，库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。

房地产中介佣金将持续下降  

西方国家进行房屋买卖时，都要通过中介机构和经纪人进行，所以佣金也成为投资时不可回避的一笔花销，它的变动直接意味着购房固定成本的高低。

随着房地产经纪的替代业务变得越来越普遍，人们在2017年及未来，或将支付更少的佣金。 2016年Redfin的调查显示，大多数卖家支付给他们经纪人的佣金有所减少，同样，几乎有一半的买家也享受了佣金的折扣。这比2015年大幅增加，当时只有37%的买家获得500美元以上的佣金优惠。

越来越多的创新公司出现，它们提供更省钱的方式来进行房屋买卖，更多的消费者采用这些省钱的方法。如若不然，也可以继续通过传统经纪服务，来买卖房屋，但投资人应该对所支付的佣金进行更多谈判和议价。

总体来说，2017年的美国地产仍将持续过去一年的势头，利好因素不少。而诸如贷款利率增高等“不利因素”，实质上对投资人的影响，就像挠痒痒一样有限。