01、什么是高级贷款清单（Term Sheet）？

其实就是借钱打个草稿而已！

很多江湖小白可能并不知道这个是个啥东东，大侠这里科普一下。大家习惯的看到那个出资比例饼图了吧，凡是第二顺位的项目，饼里面有一大块就是高级贷款。那么饼里给你画了个高级贷款，你高级贷款是否就真的有了呢？钱就躺在账上了？为什么你会听说某些项目高级贷款迟迟不到位，或者某些项目已有意向贷款方呢？

玄机就在于一般的地产高级贷款融资流程，大家都知道买房子要付首付才能贷款，开发房地产也一样，你其余资金不到位，你哪能借到钱。但是考虑到借钱成本的问题，我总不能凑到全部的钱，再去谈吧，我这资金成本得有多高，所以一般地产开发商在其他钱到了七七八八差不多的情况下，就会去找好几家借款机构，谈下这个高级贷款的事。当然谈判也有个过程，一般先开始谈个大致内容，这种谈大致内容的，借款机构可以出个信，教letter of intend，意思就是说，我们对这个项目有兴趣，正在谈。那下一步，就是谈具体细节性内容，比如你这个达到什么什么条件，我就放款，然后你借款期间要如何安分守己之类，这类信息多半会放在清单里，当然，在最后放款时候，还会签个最终的贷款协议，这个贷款协议才是真正具有法律效率的，可能内容也更加丰富，另外贷款协议里的情况可能和Term sheet略有改动。

总得来说，你有一个Term Sheet Offer就是说项目的基本面够申请高级贷款了，一般项目方都会去谈好几家借款机构，选个条件最优惠的。你有个签字的Term Sheet就可以说明你在达到某些条件下，人家就愿意给你钱。

02、那么高级贷款清单可以瞅出些啥？

都是要害，要命的部位！ 

很多人并不把这个东西当回事，反而会仔细研究项目的法律文件。大侠 个人觉得，对任何第二顺位的项目来说，这个高级贷款清单可以看出很多问题，而且异常的关键。

首先，不同机构给出的谈判条件略有不同，机构实力也不一样，一个美国知名银行提供的Term Sheet，比一个注册在一个开曼群岛的对冲基金来说，可能要靠谱的多。大侠并不是开玩笑，现在地产想要美国本土知名银行放个高级贷款可以说非常困难，大家都在收紧这方面的贷款比例和贷款份额，而近期细心的大家也会发现，很多高级贷款已不是传统金融机构了。当然也有很多非美国本土的银行，比如中国冤大头，参与进去，意思就是是老牌玩家已收手，新来的弄潮儿又能浪到几时的赶脚。

总的来说，清单上会写贷款利息，贷款周期，抵押物，放款条件等一系列细节性因素。大家都知道，利息越高，风险越大，比如贷款利息是个4%和贷款利率是10%，完全能说明一个项目的风险性，当然这也取决于机构。然后还有其他关键的，比如这个贷款周期如何，理论上来说，高级贷款还款之前，还eb5的可能性基本为0啦。还有抵押物到底是什么，有没有限制EB-5投资的条件，或者什么时候放款，比如募集到股权或eb5资金达到多少，我就放款，还有分几笔放款，如果出现特殊情况，怎么解决···········总之，一份清单上有很多关键的问题，可以帮助对项目的综合判断，一份投资清单少则三四页，多则几十页，虽然不是贷款合同，但是所有的重要的信息都会覆盖。

03、其他需要注意的杂项

细节决定成败，小处看出大问题 

基本知识普及已完毕，那么在讲一些杂项。比如有一份投资清单，但是并没有签字，确认，也没有公司抬头的信纸，那么这个清单的执行力是多高。还有，有了清单之后，几个月之后贷款就能最终确认了，如果人家拿来的高级贷款清单是2015年底的，现在还没听说高级贷款的消息，那是不是出了什么关键的问题。不过有这个总比没有的要强吧。

总结

很多人并不了解高级贷款清单的重要性，另外也有很多人以为清单有了高级贷款的钱就已经进项目了，其实不然，在做项目选择时，如果销售方称高级贷款已到位，那么一定要索要这个高级贷款的清单，不可能钱到位了连个清单都没有的，不过直接甩借贷合同给你，那是他们牛逼。由于目前美国地产的高级贷款越来越难，未来可能出现很多项目都拿不到高级贷款的情况，那么有一份高级贷款清单，最起码说明这个项目相关资质还是齐备的，也是真的有机构愿意谈判和出钱的，在当今的金融融资环境中还算比较有意义。