近几年，全球房地产逐渐复苏。但08年房地产泡沫破裂造成的经济衰退仍历历在目，中国投资者手里的资金是否还应该投资房地产？哪里的房子才值得投资呢？

全球财富管理机构——瑞银在其2016年全球房地产泡沫指数报告显示，纽约、波士顿的房价处于合理估计范围，而芝加哥的房价更是严重被低估，成为房价洼地。

这两年无论是从投资角度，还是从安家置业的角度，美国几大城市的房地产业成为了国内投资者在海外投资的主要形式之一。

在美国没有身份、没有工作也没有资产，贷款是不是天方夜谭？

虽然国内很多土豪在美国都是携现金买房，买个房和在菜场买把芹菜似的。但不是每个人出手都能如此阔绰。而且有点投资意识的人都想尽量利用银行贷款做杠杠。那美国银行给外国人贷款吗？贷款一定要查信用记录吗？首付要证明资金来源吗？很多人对此有误区。

首先，我们这里指的外国人是没有绿卡的外国人，也就是没有居住权的人。其实很多美国银行都有针对非居民的贷款产品。而起不一定需要查贷款人的信用。 以GuardHill Financial 的房贷产品为例：

非居民贷款产品一

年利率4.5%~ 

手续费：贷款金额1%-1.5%的

30年期贷款   

3/1 ARM

LTV: 可以贷款60%，首付40%

最少贷款金额为25万

贷款地：New York, Florida

贷款人审核：对客户的流动资金要求比较高，除了首付的40%，还希望看见至少贷款金额一半的流动资金（银行账户，股票，证券等），也就是额外房价的30%。不允许赠与，2个月内的银行流水要干净。

非居民贷款产品二

年利率4.875%-5.25%~ 

手续费：1%-1.5%的

30年期贷款   

5/1 ARM

LTV: 可以贷款60% （200万以下），55%（200-300万），50% （300万以上），没上限

最少贷款金额为30万美金

贷款地：美国19个州和华盛顿特区

贷款人审核：对客户流动资金要求小，有40%+过户费+12个月的储备金即可

允许赠与，2个月内的银行流水不需要干净。

非居民贷款产品三

年利率：4.25%

手续费：1.5%

30年期贷款

2/1 ARM

LTV: 可以贷款55%，首付45%

最少62.5万美金起贷，贷款金额300万以上可以贷50%，没上限

贷款地：在New York, New Jersey, Connecticut, Florida, Massachusetts, and Pennsylvania

贷款人审核: 不需要看银行流水也不需要任何信用记录，客户随意转账。

加州银行（Bank of California) 对非居民同样提供无需收入及工作证明文件的房屋抵押贷款服务。最高可贷250万美元，贷款金额在150万美元以下的可贷比例为60%，贷款金额在150万到250万美元的可贷比例为55%。

可见外国人在美购房的贷款产品一般遵循以下几个规律：

——房屋价格越高，可贷比例约低（一般不低于55%）。

——贷款金额越高，审核所需的文件（信用分数、银行文件、收入证明等）越少，贷款利率越低。

LTV怎么理解？

这应该是个常见问题。一般银行贷款的比例都是用Loan to Value (LTV)来衡量的。LTV是贷款和房屋价值比。如果说贷款的LTV是60%，也就是说贷款的金额只能是房屋价值的60%。

举例：

如果合同签的价格是100万，评估价是98万，那么贷款金额应当是98*0.6=58.8万

如果同签的价格是100万，评估价是120万，那么贷款金额应当是100*0.6=60万

首付需不需要查资金合法性？

很多做过EB-5投资的都会问首付的资金会不会查资金合法性。答案是不需要。但是银行有时候会要求首付资金是来自于贷款人自己，而不是赠与。所以这种情况下银行流水里最近两个月不能显示大笔的来自于第三方的资金注入。

为什么敢给外国人贷款？

08年美国次贷危机以后，政府加强对银行贷款审核的监督。Dodd-Frank法案禁止了一些类型的房贷（比如Negative Amortizing Loan)。但如前文所述，美国现在很多大城市的房市泡沫都不大，而且给外国人的贷款比例都不超过60%，所以美国的银行和政府对于此类贷款还是很放心的。单用房屋抵押就足以抵消银行的风险。

已有居住权的贷款人可以申请90%抵押贷款。虽然非居民只有55%－60%的贷款，但是投资人用同样的资金， 除了买一套自住的学区房，也还是可以再投资一套白领公寓收取租金。

如何找到适合自己的贷款？

一般是通过专门负责给非居民贷款的银行贷款专员了解并操作。