住宅地产基本介绍

与商业地产不同，住宅地产是以满足城市家庭居住而非商业需求建造的房产，其物业形态包括公寓、别墅、普通住宅及其他衍生形态。在北美和欧洲地区，住宅地产按照建筑类型及所有权形式可以分为不同种类：

1、住宅公寓，在欧美国家住宅公寓可分为普通出租公寓(Apartment)、共管式独立产权公寓(Condominimum)和合作公寓(Co-operative)。其中普通出租公寓仅供出租不可出售；共管式独立产权公寓一般允许外国人进行购买，且可购买到房屋的真实产权，同时方便出租；合作公寓是由一个公司所拥有的公寓，业主购买到的是该公司的股权同时获得长期租用权，一般情况下合作公寓董事会不会通过外国人的购买申请。

2、独栋别墅House，指单独出现在地面上的别墅。

3、连排别墅Townhouse，指使用共有墙壁的别墅群。

 

美国住宅地产市场

市场价格指数情况

根据美国房利美公布的房价指数（House Price Index，简称HPI）来看，美国HPI从2007年顶点下跌20%后于2012年开始反弹，并在2015年10月突破2007年的高点后不断创下新高。若以1991年作为指数基准100，截止到2016年12月HPI指数已达到242.6，期间年化复合增长率达到3.5%；若从近十年中出现最低点的2012年来计算，年化符合增长率达到6.2%。

图1：美国住宅地产价格指数走势图

尽管2016年第四季度中利率有所上升，但房价并没有出现下跌的迹象。与2015年同期相比，2016年第四季度HPI增长了6.2个百分点，与2016年第三季度相比第四季度HPI增长了1.5个百分点。由下图可以看出，从2012年第四季度至2016年第四季度美国房价增长率稳定保持在4.9%以上，尤其在2015年至2016年这个加息预期较强的时间段中，房价增速不降反增。

图2：美国住宅地产价格指数年增长率

住宅地产价格及租金情况

在美国整体房价经过连续五年上涨后，目前美国几个房地产环境较好的城市房价已达到较高水平，根据美国知名房产中介Zillow提供的数据来看旧金山房价中位数达到10365美元/平方米，波士顿达到6339美元/平方米，华盛顿达到5317美元/平方米，洛杉矶达到4897美元/平方米，西雅图则达到4542美元/平方米。

图3：美国主要城市房价走势图

在房屋出租方面，目前全美平均月租金大概在1411美元/每月（一居室），与2012年1月的1246美元/每月相比增长了13.2%。另一方面，在美国若干知名大城市中，除了旧金山和西雅图的租金水平在快速增长后于2016年7月有明显下滑以外，其他几个城市均保持上涨趋势。

图4：美国主要城市住宅地产租金走势图

我们可以从上图看出除了西雅图和旧金山以外的几个城市房屋租金虽然没有明显下滑，但是其增长速度已明显放慢。

造成这一现象的最直接原因是房屋出租供求关系的变化，从下图可以看出从2010年至2014年末房屋净吸收面积一直比完工面积大，但是从2015年开始房屋完工面积仍然持续增多情况下净吸收面积逐步下降，房屋空置率也在2015年开始有所上升。根据全球最大地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的预测，虽然美国2016年住宅地产市场情况较为健康，但增量的房屋供给会给市场逐步带来压力，使得房租增长率下降至1.2%，空置率上升至5.5%。

图5：完工量、净吸收量和空置率图

英国住宅地产市场

市场价格指数情况

根据英国政府统计的数据来看，英国住宅地产价格指数于2007年9月见顶后在2009年完成探底并开始反弹，期间价格指数最大下跌幅度达到18.7%。从2009年4月至今英国房价指数共上涨42%，年化复合增长率为4.64%，小于澳大利亚的5.7%，加拿大的6.39%和美国的6.2%。值得注意的是，英国在2016年6月23日公投脱欧后，地产价格指数仅仅下跌了1%，随后又加速上涨。

图6：英国住宅地产价格指数走势

图7：2016-2017年英国住宅地产价格指数走势

根据英国Halifax和Rightmove等多家房地产中介机构公布的最新数据来看，英国房价指数在2017年1月年度同比上涨3.2%，2月年度同比上涨2.3%，其上涨幅度已经有所下降。

但目前英国待出售二手房和新房数量已连续下降11个月并接近历史最低点；同时2016第四季度新房建造量比第三季度下降了4%，与2015年相比全年建造的新房数量也下降了1%。

所以从长期来看，在经济稳定复苏的情况下英国住宅地产价格指数还会保持增长趋势。

图8：英国住宅地产价格年度同比增长率

住宅地产价格及租金情况

英国城市中心住宅地产平均价格为7652美元/平方米，每月租金达到994美元（一居室），租金收益率为2.73%；非城市中心地区平均价格为4634美元/平方米，租金达到790美元，租金收益率为3.5%。伦敦地区市中心住宅地产平均价格为17588美元/平方米，每月租金达到2062美元（一居室），租金收益率为2.58%；非市中心地区平均价格9117美元/平方米，每月租金1423美元（一居室），租金收益率为3.51%。

 

澳大利亚住宅地产市场

市场价格指数情况

澳大利亚HPI与美国HPI走势大体相同，不同的是澳大利亚HPI走势更稳健但上涨幅度相对较小。在经历了2008年金融危机后澳大利亚HPI仅下跌4.62%，比美国和英国HPI同期下跌幅度低的多。

若从2009年的近期历史低点计算，澳大利亚HPI年化符合增长率达到5.7%，小于加拿大的6.39%和美国的6.2%。

图9：澳大利亚住宅地产价格指数图

住宅地产价格及租金情况

目前澳大利亚各州主要城市住宅地产平均价格为5976美元/平方米（市中心）和4145美元/平方米（非市中心），悉尼地区房价已达到8789美元/平方米，墨尔本地区达到5543美元/平方米，据官方数据统计其余几个主要城市房价如下图所示：

图10：澳大利亚主要城市房价（美元/平方米）

租金方面，澳大利亚市中心地区一居室平均租金为1328美元，租金收益率为4.59%；非市中心地区一居室平均租金为995美元，租金收益率为4.84%。

在本轮增长周期内澳大利亚房产价格增长幅度远大于租金增长幅度，如悉尼房价累计上涨了69%而租金仅增涨10%，这导致了悉尼的房产租金收益率从2012年6月的4.5%下降到了目前历史最低的3.0%的最低水平。

 

加拿大住宅地产市场

市场价格指数情况

与美国房市不同，加拿大房市在金融危机中受到的影响较小，根据CBRE提供的数据来看加拿大房价指数从2009年末就结束了下跌趋势，仅下跌7.2%。

加拿大房价指数在2010年至今一直保持3%以上的增长比率，甚至从2016年以后保持着超过10%的增长比率，若从2009年的近期历史低点计算，年化复合增长率达到6.39%。

图11：加拿大住宅地产价格指数走势图

在加拿大贷款政策从严、个别省加收地产税和中国资金出境受限的三重打击下房价指数增速在2016年下半年有所下降，但情况远好于个别媒体的报道。以温哥华为例，根据官方数据统计，温哥华房价指数在2016年9月有所下滑，但下跌幅度最大时仅为2.7%，远小于个别媒体所报道的超过30%的跌幅。

图12：加拿大主要城市住宅地产价格指数走势图

个别媒体所报道的房价大幅下降主要与房屋成交量下降有关，尤其是高价房的成交量在贷款政策、税收政策和中国资金出境受限的利空下受到影响最大。

在某些房屋均价计算模型中，高价房成交数量的下降会使其所占权重相应下降，在这种情况下即使所有房屋成交价格不变，高价房成交量的下降也会导致整体房屋均价下降。从下图可以看出2016年8月后温哥华房屋成交量骤降。

图13：温哥华房屋成交量图

住宅地产价格及租金情况

根据官方数据统计，目前加拿大几个主要城市平均房价为3724美元/平方米，其中温哥华2016年12月分房屋均价达到5457美元/平方米，2017年1月上涨至5576美元/平方米；多伦多2016年12月份房屋均价达到5931美元/平方米，2017年1月上涨至6092美元/平方米。其他主要城市房价情况如下图所示：

图14：加拿大主要城市住宅地产均价图

在住宅租赁市场方面，一居室出租平均价格最高的为温哥华市的1900美元/每月，根据CBRE的预测其2017年整体空置率预计从2016年的0.7%略微上升至0.8%，租金回报率从3-3.5%下跌至2.75-3.5%；多伦多市1居室平均租金达到1620美元，其2017年整体空置率预计从2016年的2.2%略微上升至2.6%，租金回报率可能将保持在4.75-5.25%的水平附近；其余城市房租价格如下图所示：

图15：加拿大主要城市住宅地产租金价格

新加坡住宅地产市场

新加坡的住宅地产类型与欧美国家有些不同，主要分为：

1、公共住宅，及由新加坡政府规划建造以满足本国公民以及永久居民的居住需要而建设的住宅地产。公共住宅包括了“组屋（HBD）”和“执行公管公寓（EC）”。

2、私人住宅，包括“私人Condo公寓”（没有附属地面）和“私人别墅”（带有附属地面）。

通常情况下，作为非新加坡公民仅能购买私人Condo公寓，年限超过10年以上的EC，以及新加坡圣淘沙岛上部分别墅。

市场价格指数情况

与美国和加拿大等欧美国家不同，新加坡政府从2009年就开始出台各项政策调控房市，但一直未能阻挡房价指数增长的脚步，直至2013年全面增加印花税使得新加坡房市见顶后一直下跌至今。

图16：新加坡住宅地产价格指数走势图

但根据新加坡城镇发展协会公布的数据来看，2016年共有26000套私有住宅及EC建成，而2017年这一数字将降低至15000套，在2020年后几乎会停滞私有住宅和EC的建造。

库存方面，2016年第四季度市场上未出售私有住宅量仅为19071套，比第三季度减少了7.3%，已达到近几年低点。

所以我们可以从下图看到，在2016年10月以后的4个月中新加私有公寓价格指数开始反弹并上涨3%，走出了独立于整体房价指数的走势。

图17：新加坡私有公寓价格指数走势图

住宅地产价格及租金情况

目前新加坡市中心价格达到17732美元/平方米，非市中心地区价格达到8837美元/平方米。根据新加坡城镇发展协会公布的数据来看，在成交量方面私有公寓2月份成交694套，与一月份成交的529套相比增长了32.22%，与2016年同期相比增长了77.9%。

租金方面，新加坡私有公寓租金指数在2013年就达到了目前的历史最高点，比房价指数达到最高点早了整整一年；而私有公寓租金指数在一路下跌后于2016年11月才开始反弹，比价格指数开始反弹的时间晚了一个月。

与2016年12月相比，2017年2月的房租指数上涨了2.2%，市中心租金达到2032美元（一居室），收益率上涨至2.57%；非市中心地区达到1379美元（一居室），收益率上涨至3.30%。

图18：新加坡私有公寓房租指数

报告结语

通过对几个国家及主要城市住宅地产市场进行分析说明后，我们发现除了新加坡以外的几个主要市场住宅地产价格依然保持的较强的增长势头，新加坡整体房价虽然仍在下跌趋势中，但对于国际投资者可以购买的私有公寓的价格指数已经出现反弹迹象。

另外我们可以发现，在几个主要住宅地产城市中：

✔   英国伦敦市和新加坡市房屋价格最高，市区房价超过17700美元/平方米，非市区房价超过8900美元/每平方米。加拿大温哥华市房价相对最低，市区房价为7290美元/平方米，非市区房价为4793美元/平方米。

✔   美国纽约的租金及租金收益率最高，市区达到5.38%，非市区达到5.69%；中国上海市租金及租金收益率最低，市区地区仅为1.96%，非市区为2.23%。

图19：世界主要住宅地产市场房价收益率对比

图20：世界主要住宅地产市场租金收益率对比