2008年，当我刚刚到日本东京【下丸子】车站附近工作和居住时，对日本房产的高回报率印象深刻。那时，东京到处都是回报率达到10%的房产，与国内房产低租金收益形成了鲜明对比。

直至2018年，当我刚开始涉足日本不动产领域时，仍然可以看到回报率为6-7%的投资房产。

然而，现在情况发生了变化，东京房产的表面回报率已经很难达到5%。大多数黄金地段的公寓可能只有4%左右的回报率，而一些品质较好的塔楼则可能只有3%左右的净收益率。

这种日本房产租金收益率持续下降的情况是由以下三个主要因素造成的：

首先，泡沫经济过后，房价出现了超跌。在发达国家，3%-4%的租金收益率是正常水平。日本房价在90年代后出现了超跌，而现在的房价回到了一个正常水平。

其次，近年来房价上涨迅速。自2013年安倍上台并推行安倍经济学以来，日本股市一路上涨。加上国际形势动荡，日本的有钱人也选择购买资产来对冲货币贬值的情况，进一步推动了房价上涨。

最后，房租的上涨赶不上房价的上涨。日本的租房法律法规非常保护租客权益，导致房东无法随意提高房租，租金的上涨具有滞后性。

尽管日本房产租金收益率下降，但仍然有许多国内投资者前往日本投资，主要原因包括：

首先，国内投资渠道有限。虽然日本房产的租金回报率不高，但由于房价持续上涨，加上国内投资渠道有限，投资者仍然选择在日本置业。

其次，汇率的优势。日元的贬值导致房价虽然上涨，但换算成人民币仍然相对较低。

最后，租金稳定、空置率低。日本租客稳定，一旦出租房屋就非常省心。

总的来说，日本房产是低风险的稳健型产品，国内投资者主要期望资产保值，而不是期望房价大涨。