作为住宅，组成部分包括土地与其上的建筑物。

首先，日本土地的价值基本上是用“单价×土地面积”来计算的。但是这只是基础，具体也要分情况来考虑。土地变大的话，“固定资产税会上涨”是缺点。因此，并不是土地面积越大，价值就越高，拥有“无法使用的、面积越大的土地”，只会带来负面影响。也就是说，土地的价值与“是否紧凑”有非常大的关系。

如果是用来建设房子的用地，60坪到100坪就足够了。如果有200至300坪的话，杂草的管理就会很麻烦，固定资产税也很高，那个时候就没人愿意买了。200坪的土地不可能以100坪的2倍的价格出售，因此从单价来看，200坪的土地比100坪的土地要便宜。

举个例子，到手的300坪左右的土地，分成5块左右的区域，再修路销售，就可以卖得非常贵。关于土地，不管原来的评估值是多少，都是根据如何销售来决定的。

其次，对土地有了一定概念后，就可以了解土地之上的投资用房产。

大约两年前，小F购买了一套两室一厅的公寓。因为其他条件都不错，只是地板有一部分腐烂了，小F便自己花了20万日元全部修好，可以说能达到新建的水平。但是，在招募房客的时候，想租的人比较少，反而都说想买。有人甚至希望花房产购入价的大几倍金额购买。

小F认为：“当然，单身公寓的租赁需求也很高。但两室一厅以上的格局，无论是租赁还是买卖需求都很高。如今，如果想买一栋楼的话，起码也要有两室一厅的户型，不能全部都是单间户型。”

最后简单的总结一下，在日本选土地买房产，并不是面积越大越好。

住宅用地的价格和价值不能与面积画等号。土地面积大的话，对管理的麻烦和昂贵的固定资产税都会使人敬而远之，想卖掉也很难找到买家。考虑到房屋的价值=“使用方便程度”，就能得出选择标准。

而房地产投资是一种商业活动，所以需要仔细观察社会的现状和未来的发展，并思考相应的投资模式，来选择土地之上的建筑物类型。但具体物件还需要具体分析。