“住房双轨制”是在房改初期决定的中国住房制度改革的方向，由市场供应商品房，政府提供保障房。今年进入“十四五”，已经明确把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。双轨制使得房地产市场更加多元化，商品房主要面向于高收入人群，保障房面向低收入人群，使得不同收入水平的人都能选择适合自己的住房。

这里就不得不提到新加坡这个模范生了！从建国前的贫民窟发展到如今“居者有其屋”的和谐社会，组屋制度作为实现双轨制的核心政策可谓是居功至伟。那么，新加坡的房产制度是什么样的？为什么政府可以提供低廉的保障住房？为什么房价这么平稳？本期，小编就为大家详解新加坡组屋制度~

01、新加坡房产制度

房产分类

新加坡80%的人都居住在组屋里，组屋由政府建屋局(HDB)负责规划、建设、售卖和管理。至今已建有约110万套，价格低廉，民众买房负担小。

还有15%的人住公寓，全岛约有23.8万套。公寓就是由开发商竞标政府土地或者收购拆迁旧房子，以盈利为目的建造的商品房。由于土地价格高，并且是精装修交付，还有小区物业和泳池等设施，公寓售价比组屋贵一倍有余。

最后5%的人住有地住宅，约有6.8万套，也就是我们常说的别墅。通常是屋主买地后自建房屋，土地容积率和别墅建造高度、绿化面积等仍由政府规定，但装修和建造有很大的自由空间。别墅区人口密度低，隐私性好，可谓富豪标配。

可以看出来，新加坡的房产划分非常清晰：人数最多的普通家庭住组屋，积累了一定财富的中产家庭升级到公寓，而有钱的富豪们则享受着别墅。

组屋购买资质

新加坡政府推出组屋的目的是为本地低产或中产家庭解决住房问题，为了确保真正有需求的国民能买到组屋。因此政府对于组屋的购买资格管理非常严格，购买限制主要有三个方面：公民身份、家庭和月薪。经总结，符合以下6项方案任意一项要求的人即可申请全新组屋，同时家庭总薪水需要低于$1.4万/月。

申购新组屋资质要求

如果是购买二手组屋，则没有月薪限制，2个SPR组成的家庭也可以购买，并且还多了两项方案。其中非公民家庭购买方案则是适合那些自己已经是公民，但是还没有成家的小伙伴们，可以选择与没有新加坡身份的父母或者兄弟姐妹合买。

购买二手组屋资质要求

02、组屋价格

小伙伴们一定想知道，组屋到底有多便宜呢？下图为今年12月的预售三卧新组屋的价格，在靠近市中心的红山(Redhill)区域，一套90~100平米的三卧组屋价格仅为$53~72万。要知道，旁边同区域同面积的二手公寓价格已经不止$200万了！

为什么组屋能这么便宜呢？其实答案不难分析：土地国有和财政补贴。新加坡土地以公有制为主，政府拥有全国90%的土地。因此政府通过预售制度确认需求，再规划土地建造组屋，在使用土地方面没有任何限制。同时，建屋局不以盈利为主。据报道，建屋局在2022财年记录了53.8亿新元(约39.3亿美元)的赤字，其中46.8亿新元是为了“居者有其屋”计划。今年，政府再次强调新组屋价格与转售市场价格并不挂钩而是根据实际家庭收入来定价，以确保普通家庭负担得起。

补助津贴

在便宜售价的基础上，新加坡政府还为公民提供了三项补助金方案：额外安居津贴、家庭津贴和近居购屋津贴。家庭津贴和近居购屋津贴只有购买二手组屋才会有，其中近居购物津贴的要求是与父母居住在4公里以内。该项措施也是考虑到一般祖父祖母退休后可以帮忙照看小孩，同时年轻人也可以照顾年迈的长辈，有利于家庭的和谐。

组屋补助金

额外安居津贴总额根据工资高低有所变化，工资越低，津贴越高。

额外安居津贴结构表

03、政府控制房价

新加坡政府不仅通过组屋制度保障了大部分民众的住房自由，也会时刻关注公开市场的公寓房价行情。如果楼市过热，政府会发布“降温措施”来稳定房价，避免房价大起大落。

阻止外国人炒房

新加坡购置房产需要缴纳印花税，其中“额外买家税”这一项，公民第一套房产是0，永久居民第一套是5%，外国人则是60%，高额的税收大幅减弱了外国人投资新加坡房产的热情。

阻止短期投机交易

购买组屋后，本人必须居住5年，才能考虑转售或者整租，黄金地段的组屋则至少居住10年。永久居民家庭购买二手组屋后不能整租，只能单租房间。

除此之外，即使买公寓，如果买后1年内卖掉需要缴纳卖家税，第一年为12%，第二年8%，第三年4%，三年后卖家税为0。

阻止多套房产投资

新加坡政府规定一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。

公寓买家想要投资多套房产同样困难重重。如果名下有第二套房产，公民需要缴纳20%额外买家税，永久居民则需要缴纳30%。