EB-5的灵活性、经济条件（利润率，还款条件）和一般的信贷条件（融资、契约条款）等特点，吸引了越来越多地房地产开发商正以EB-5为渠道筹措项目资金。纽约大学史登商学院的一项数据表明大多数项目中的EB-5资金都是以项目贷款而非项目股权投资的方式配置的，报告还称该趋势已经持续了数年之久。***移民***（******）带你来看一下。

投资者喜欢什么类型的投资？

夹层融资可以看作债务和股权融资的混合，赋予借款人在开发商无法偿还贷款情况下取得拥有项目所在地房地产所有公司的所有权或股权利益的权利。正如上文所述，夹层借款人获得所有人权益的权利受高级借款人的制约，并受债权人间协议的管理，债权人间协议通常会限制夹层贷款人实施补救措施的时机和方式。

许多项目都采用了高级贷款，但一般规模较大的项目，投资者往往选择夹层融资的方式。然而，HomeFed副总裁Chris Foulger表示，在融资越来越多的投资者中国知识越来越丰富，它们对高级贷款很多都表现出强烈的偏好。在纽约交易中，对夹层贷款的倾向性依然很重，其他门户城市也有类似情况，但中国投资者还未意识到，奥马哈的高安全性交易要比在纽约的风险交易好。

如果高级贷款可以用作投资，那么高级借款人将真正为投资者提供获得原始投资回报的最大把握。鉴于夹层融资的风险较大，银行或其他传统贷款机构获得的夹层贷款利率通常最高达15%。但由于EB-5投资的目的是移民，承担夹层贷款风险的EB5投资者获得的回报所反映的利润率只有1%到3%之间。

高级贷款是银行或类似金融机构给公司或个人发放的债务融资义务，通过借款人资产的第一留置权而保障，高级贷款的这种留置权和支付权凌驾于在借款人或相关项目的其他借贷义务之上。高级借款人以一种全款返还几率最大化的方式来结构所有项目，通常对于夹层借款人和资金来源中的所有其他方都是不利的。这种贷款被认为比针对借款人的所有其他债权级别更高，也就是说在项目陷入困境的情况下，高级银行贷款必须优先于其他利益单位第一个获得返款。

由于高级银行贷款通常是通过借款人资产抵押来保障的，若借款人无法履行其偿还义务，这些用于保障高级银行贷款的资产可以进行出售，在其他债权方、优先股东和普通股东获得任何偿付之前，优先用于全款偿付高级贷款。

Shen表示，取得高级贷款为贷款资金应对破产或抵押品偿还提供了最佳损失保护。若EB-5资金成为高级贷款的一部分，有了一份完善的商业承销指南，失去投资资金的风险就将大大降低。

然而，由于许多商业银行在市场竞争中，EB-5投资者往往难以成为高级贷款的借贷方，他说。这些职位通常由商业银行拥有。EB-5资金不适合高级贷款，因为高级借款人比EB-5贷款的竞争更加激烈，而高级贷款被分配在通常要求建筑管理基础设施的建筑分期放款中，而EB-5借款人通常不会做出这样的要求

区域中心和EB-5贷款的作用

1992年，EB-5计划中新添加了一种能够启动投资项目的投资可能性：通过区域中心项目，允许投资人仅投资五十万美金而不是一百万美金就可以加入该计划。

不同于直接投资项目方式，区域中心为EB-5投资者的利益建立起投资基金。投资者在投资基金中购买股权。之后，基金或者在创造就业的实体中购买股权，或者贷给创造就业实体款项。创造就业机会的实体将利用基金的投资项目间接创造就业机会。

对那些相比直接管理投资更担心是否能获得居民身份的EB-5申请者而言，区域中心是最佳选择。

目前，有超过850的美国公民和美国EB-5区域中心在美国移民局批准的区域中心，还有更多的区域中心正在频繁地获得批准。较2010年仅有不到100家区域中心的情况相比增幅剧烈。

区域中心能从多个EB-5投资者处获得资金，只要每个投资者的投资能够创造10个全职岗位即可，这样的举措可以让他们为项目积累更多的资金。区域中心也允许同时运营多个EB-5项目。

贷款行业的挑战

无论是高级贷款还是夹层贷款，开发商都需要资金，但由于签证排期倒退，从中国申请人处取得这些资金变得越来越难以实现。 

在EB-5投资能满足他们需要的投资者越来越难找到的环境下，竞争越来越激烈，并寻求投资者的成本也在不断上升。这已经导致了市场越来越追求信贷质量，而我们也正目睹着其影响。可用投资人数量变少，导致对以传统资金市场方式构成的投资的需求越来越大，以保护EB-5投资者的权益。市场紧缩还可能在近期内对EB-5贷款条件产生影响（包括增加征收的利润率）。

此外，EB-5放款人数量的不断增加（包括同为自己项目借款人的EB-5放款人）已经改变了EB-5市场。

另一个趋势是借款方种类的不断增加。

纽约大学的报告发现，几个主要开发商已经形成了多种借款工具来取得房地产开发贷款，包括夹层贷款，为不相关开发商的建筑项目募集资金。他们中的一些开发商借款人中不乏为他们自己项目寻求EB-5融资的开发商。

几乎所有EB-5投资者——特别是来自中国的投资者——都应当就高级贷款和夹层贷款方面的知识接受一定的培训，因为这些方面对于海外投资者在一定程度上是陌生的，将EB-5作为一种另辟蹊径融资方式的观念并没有消失。“EB-5资金继续被作为次级选项来填补预算鸿沟或为难以保障首要银行融资的项目提供资金。

如果合理规划结构并保持与其他融资形式花费相比的竞争力，那么EB-5贷款将继续对投资人和开发商表现出极大的吸引力。一个EB-5投资者应该理解他或她的投资被结构成何种形式的贷款，以理解项目陷入困境将导致的后果，并决定投资人是否能为风险资金获得足够的补偿。一位明智的投资者选择项目时应考虑经济回报和风险承担能力，虽然不保证收益，但至少投资者根据项目与投资之间的联系能够做出明确的、主动的选择。