房地产项目，是EB-5投资的一种比较广泛的类型，因为其可以提供大量就业，基本可以满足EB-5创造就业的需求，也受到比较多投资者的青睐。但是在选择房地产项目时，也有很多必要考虑的风险因素。

美国纽约

EB-5投资作为房地产建设的贷款，投资的风险主要被视为信用风险，也就是是否能够得到偿还的风险。对于投资者来说，这当然是一个最关心的问题，是否能得到绿卡？资金在贷款到期后，是否能得到偿还？而开发商担心的风险是，这个项目能否建造完工，完工之后的收入是否足够支持债务，更重要的是，能否满足EB-5投资者获得绿卡的要求。

这种情况下，选择有经验的开发商就显得尤为重要——最好是在市场上有执行力的，并不是说一定要大型开发商。开发一个房地产项目需要很长的时间，赚钱很容易，但是也很慢。由于EB-5投资需要一定时间才能进入，开发商在等待期间，可能必须寻找其他融资来源。

所以当投资者分析风险时，他们会希望看到开发商的执行力——这可能意味着财务能力，但更多的是来自经验。

要寻找新的开发商是很难的，所以投资者要寻找那些在项目上取得过成功的开发商，这些项目应该与投资者想要投资的项目相似。并且开发商成功地协调了许多不同的交易、公司和相关人员。

找一个了解当地承包商的开发商，能够协调各种不同的行业，之前也完工过类似规模的项目，并且成本控制得很好。

另一方面，也要审查项目的收益，是否足够支持开发商承担债务负担，这包括基本的信用分析和独立的尽职调查。最好进行一项独立的研究，以确保你了解市场的动态，这样你就可以计划现金流。对于区域中心的开发商来说，可能无法得到第三方独立分析。

一些开发商可能希望将EB-5资金作为一种股权投资，也就是所谓的夹层债务。但是，如果EB-5的资金填补了开发商所需要的大部分融资，那就很危险了。对于一个良好的项目，EB-5投资应该只占总投资额的一小部分，这样才能保证风险。

因为，这不是金融，而是EB-5啊。