日本公寓的“管理费”和“修缮基金”是两码事千万别混淆了！

在日本购买公寓后，除了每月必须缴纳住房贷款外，还需要支付“管理费”和“修缮基金”，这笔费用的多少，直接影响了公寓的品质。而这两者的区别在购买公寓前，您真的清楚吗？

在日本购买公寓后，除了每月必须缴纳住房贷款外，每月还需要支付“管理费”和“修缮基金”，这笔费用的多少，直接影响了公寓的品质。而这两者的区别在购买公寓前真的清楚吗？

为了便于理解，我们先举例加以比较，比如有两套同等级别且总价差不多的公寓，公寓A的月管理费15，000日元，月修缮基金3，000日元，公寓B的月管理费3，000日元，月修缮基金17，000日元。如果是您的话，会选哪一套呢？

让我们先了解一下这两项费用的概念：

管理费

一般是指公寓的日常维护、管理和维修等所需的费用。主要内容包括以下范畴：

物业管理费(向公寓的管理公司支付的费用。管理人员的工时费和公寓清扫费等)、建筑物公共部分等相关的火灾保险和其他损害保险等的费用、公共设备的能源费（水、电、燃气费等）、公共部分的灯泡等消耗品的更换及简单维修等、绿化管理费、停车区域综合管理费等管理组合运营费用等。

修缮基金

一般是指用于将来长期修缮计划等大规模修缮工程中使用的专项维护管理修缮的费用。主要包括以下内容：

有计划性的定期修缮类项目相关的费用、意外故障和其他由于特殊情况需要进行的修缮相关的费用、用地和公共部分的变更或者处理需要的费用、为了其他区分所有者全体的利益特别需要的工程的费用等等。

在日本，管理费和修理基金是分别记账使用的，作为管理费积累起来的钱不能作为修理基金使用，这是最基本的原则。如果每月的修缮基金少的话，需要进行大规模的修缮工程时，基金可能不足以支付修缮费用，如果不足的部分由各业主分摊，可能会加重各家各户的负担，而临时征收费用本身也是一件麻烦的事情。

因此，在上述例子中，根据专家的建议，即使每月需要多支付2,000日元，也要选择公寓B比较好。

特别是海外投资客，如果想在日本购买投资用的小公寓房时，可能会选择二手房。那么，如果知道自己意向购买的房产将来是会成为优质的“复古公寓”还是“老破公寓”呢？除了需要进行现场考察以外，还要查询一下维修基金的情况，了解维修工程是否按计划定期进行，维修基金的使用情况及余额等，更好的了解公寓的情况。

当维修基金余额不足，或者修缮工程没有如期进行时，就要重新评估一下管理费用是否合理了。随着时间的推移，管理费范围可能会产生一些不必要的支出。在这种情况下，可以在与大多数业主达成共识的前提下，削减一部分管理费，转而增加一部分修缮基金，达到一定的平衡，这样每个月的支出额变化不会太大，因此也不会造成业主负担。

所以在决定投资二手公寓时，记得衡量管理费和修缮基金的情况，即使每个月二者支付的总额差不多，但是要分开计算才比较妥当。毕竟谁都希望所投资的房产能够长期维持良好的品质，获得稳定的租金，减少未来的支出成本和增加未来的变现收益，这样才算是一项好的投资吧。