目前，日本房产投资主要分为两大类：住宅型房产和商业型房产。

住宅型房产分为：一户建、单套公寓、整栋公寓。

商业型房产分为：单套事务所、整栋商业办公楼、酒店。

下面，我们就分别具体介绍一下他们各自的特点。

一. 住宅型房产

1.一户建：

一户建适合家庭成员较多的家庭自住，不适合投资。首先一户建面积比较大，出租的需求量很小，购买或租赁一户建的客户都是以家庭为主。日本购买房产都是以贷款为主，自住型贷款首付低，利率低，每月的月供和租房的租金差不多，以家庭为单位，与其租房，不如购房。所以从单纯投资的角度来说，投资一户建出租率低，空置率高、保值率和变现率差。因此，一户建适合自住型客户，不适合投资型客户。

2.单套公寓：

单套公寓分为普通公寓和高级公寓。公寓又分为1居室、2居室、3居以上。单套公寓既可以自住又可以投资。普通公寓适合投资型客户，普通公寓总价低，出租回报率高。高级公寓适合消费型客户，高级公寓总价高，出租回报率低。1居室和2居室公寓适合投资或自住，3居室以上公寓适合自住。1居室公寓适合全款购买，2居室以上适合贷款购买。海外客户个人名义只能全款购买，以日本公司名义购买可以贷款。单套公寓根据客户的具体需求自住和投资都可以。

3.整栋公寓:

整栋公寓在日本是投资型房产的主体。日本都是以公司的名义购买房产并进行投资的。首先整栋公寓前期购买好贷款，后期出售保值率高。同时出租期间收益的稳定性高，也可以合理避税。所以整栋公寓适合资金运算比较充足的纯投资客户，也是日本房产投资的主体。

二. 商业型房产

1.单套事务所:

单套事务所适合自用，投资风险在于空置率比较高，保值和变现率与住宅型公寓相比低很多，所以作为纯投资，单套公寓更适合。

2.整栋商业办公楼:

整栋商业办公楼适合商业自用或投资。投资者大都以银行贷款购买为主，首付比例比住宅型房产要高1-2成，另外空置率也会好一些，后期保值和变现率与住宅型整栋公寓比差一些，作为海外投资客户需谨慎选择。

3.酒店:

酒店包含商务酒店、温泉旅馆、简易旅馆、民宿。作为运营型物件，首先酒店不能贷款，只能全款购买，其次运营有很多不确定因素，收益率没有保证，最后由于必须全款购买后期的保值率和变现率都很低。所以酒店适合自己购买运营，不适合单纯投资。

总结

作为海外投资客户，纯投资根据资金预算选择单套公寓和整栋公寓。自住型客户首选单套公寓，其次选一户建。海外客户不适合投资运营型商业物件。海外客户在日本设立公司，以公司名义贷款购买房产是个不错选择，首付4-5成，贷款年利率1.5-1.8%，贷款周期15-25年。