海外房产市场日益火爆，投资额逐年增长，这是无需置疑的现状。在这种大背景下，很多人在日本寻找投资物件时，最注重的就是“回报率”。话又说回来，持有日本房产，如何计算投资回报？通常有三种方法。

一、确认表面收益率

预期年房租收入÷房屋价格×100

例如，房屋价格为2000万日元，假设年租金收入为96万日元，表面收益率约为4.8%。如果房租收入增加，房屋价格下降，表面收益率就会变高。

二、确认实际收益率

（假设年房租收入-各项经费）÷房屋价格×100

在进行房产投资的时候存在经费，所以在考虑回报的时候，从房租收入中减去费用后进行计算是很重要的。

三、模拟实际收支情况

网络上有一些方便的工具，可以通过模拟计算出收益率。对于懒得自己计算回报的人，可以使用这种模拟器。另外，交给日本房产担当来做也是没问题的。

日本房产投资需要注意2个指标。回报容易变动，根据指标把握收支的变化很重要。

一是“房租下跌率”。房租会因为房产年久失修和地区人口的减少而下跌。建议在租赁门户网站上确认该区域的租金情况，选择租金难以下降的房屋进行投资。

二是“空置率”。所持有的房屋中有多少空置，按比例表示。空置率低的话，房租收入就会变多。也可以了解下投资区域的空置情况作为参考。归根结底，实现预想的房产投资回报率是以拥有长期且稳定的租客居住为前提的，无论预想有再高的回报率都不要忘记，如果找不到租客，收益就是零。

话说回来，进行日本房产投资并不是“孤军奋战”，而是“集体作业”。投资者作为决策人，管理公司作为助力，为目标而共同奋斗。